Wer sein gesamtes Vermögen in Form einer Immobilie gebunden hat und dringend Geld braucht, muss das Objekt deshalb nicht gleich veräußern. Es ist auch möglich, nur den Teil eines Hauses zu verkaufen, meist geht es dabei um den Verkauf einzelner Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses. Dadurch bleibt die restliche Immobilie in Ihrem Vermögensportfolio. Da Sie ein vertragliches Nießbrauchrecht erhalten, können Sie das Haus, dessen Eigentümer Sie weiterhin bleiben, auch nach dem Teilverkauf uneingeschränkt bewohnen und entrichten für den verkauften Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Im nachfolgenden Beitrag haben wir Wissenswertes über diese interessante Finanzierungsform zusammengestellt.
Immobilienanteil verkaufen – so funktioniert es
Wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen, genießen Sie den Vorteil, Ihr restliches Immobilienvermögen weiterhin in Ihrem Besitz zu wissen. Das sichert Ihnen nicht nur weiterhin Mieteinnahmen, sondern auch die Möglichkeit, an einer Wertsteigerung des Objekts zu partizipieren. Dessen ungeachtet sind Sie in der Lage, sich einen beachtlichen finanziellen Spielraum zu verschaffen, wenn Sie sich dazu entschließen, einen Teil eines Hauses zu verkaufen. Idealerweise erfolgt ein derartiger Teilverkauf in Form von bezugsfertigen oder zumindest sanierten Wohneinheiten.
Denn durch den strategisch klug vermarkteten Verkauf einzelner Wohnungen kann gegenüber der Veräußerung des gesamten Objekts ein wesentlich höherer Verkaufserlös erzielt werden. Dabei ist allerdings zu beachten, dass nur solche Wohneinheiten übertragen bzw. verkauft werden können, an denen Sondereigentum (Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohneinheit) gebildet wurde, was unter anderem eine einwandfreie Bewohnbarkeit (Zustand der Heizung bzw. der Installationen etc.) der Wohneinheit voraussetzt.
Für den Teilverkauf einer Wohnung wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (dokumentiert die ausreichende bauliche Abgrenzung von anderen Wohneinheiten) sowie ein Aufteilungsplan benötigt. Diese Unterlagen sind stets bei jener Baurechtsbehörde zu beantragen, in deren Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet. Wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen möchten, wird das zuständige Amtsgericht ferner einen Lageplan sowie eine Bauzeichnung der vom Teilverkauf betroffenen Sondereigentumseinheiten bzw. eventuell ebenfalls verkaufter allgemeiner Teile des Hauses verlangen.
Jeder auf Immobilienverkäufe spezialisierte Anwalt ist selbstverständlich in der Lage, die diesbezüglich notwendigen Schritte zu veranlassen. Dies erhöht zwar einerseits die Nebenkosten, hat allerdings den Vorteil, dass nichts Wesentliches vergessen oder übersehen werden kann und der Kaufvertrag in jedem Fall juristisch korrekt abgefasst wird. Kommt es nun dazu, dass Sie tatsächlich einen Teil eines Hauses verkaufen, so ist jeder neue Miteigentümer mit seinem Anteil, der in Bruchteilen des Gesamtbestandes anzugeben ist, im Grundbuch zu registrieren.
Folgende Vorteile bestehen, wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen
Sich zum Entschluss durchzuringen, einen Teil eines Hauses zu verkaufen, ist zwar oft nicht einfach, hat für den Verkäufer aber etliche positive Seiten.
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- Sofortige Auszahlung des gewünschten bzw. benötigten Betrags
- Die Entscheidungshoheit über das Objekt bleibt dem Besitzer erhalten
- Rechtssicherheit durch notarielle Beurkundung und gerichtlichen Grundbucheintrag
- Aussicht auf eine mögliche Wertsteigerung der Rest-Immobilie
- Mieteinnahmen gehören weiterhin dem Immobilieneigentümer (Verkäufer)
- Vertraglich fixiertes Rückkaufsrecht bereits verkaufter Anteile für die Erben
- Weiterhin uneingeschränkte Nutzungsmöglichkeit der Immobilie
- Abwicklung eines eventuellen späteren Gesamtverkaufs durch den Teilverkaufs-Dienstleister
Auch Erbstreitigkeiten oder Vermögensauseinandersetzungen, etwa im Zuge einer Scheidung, können oft zur absoluten Zufriedenheit aller Beteiligten gelöst werden, wenn der Eigentümer sich dazu entschließt, einen Teil eines Hauses zu verkaufen. In diesem Fall erfolgt der Teilverkauf allerdings unter gerichtlicher bzw. behördlicher Aufsicht. Miteigentums- sowie Teileigentumsanteile sind ebenfalls veräußerbar und somit im Vergleich zu anderen nicht mobilen Vermögenswerten hoch fungibel, also leicht zu Geld zu machen.
Das ist zu beachten, wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen
Nach einem Teilverkauf bleibt der Verkäufer weiterhin Eigentümer des Hauses, einschließlich sämtlicher Rechte und Pflichten. Der neue Teilkäufer ist, wenn auch grundbücherlicher Miteigentümer, vertragsrechtlich lediglich stiller Teilhaber, da er sich nur an der Nutzung, nicht aber an der Instandhaltung des Objekts beteiligt. Um alle theoretischen Möglichkeiten und Varianten eines Immobilien-Teilverkaufs in Betracht ziehen und ggf. optimal für sich nutzen zu können, ist in jedem Fall eine entsprechende fachliche Expertise elementar.
Um strategische Überlegungen hinsichtlich des Verkaufes anstellen zu können, sind darüber hinaus auch Branchenerfahrung sowie eine gute Kenntnis des regionalen Immobilienmarktes erforderlich. Es ist daher zu empfehlen, einen versierten Steuerberater oder einen auf Immobilienverkäufe spezialisierten Anwalt als Beistand zu engagieren.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einen der in letzter Zeit vermehrt auftretenden Dienstleister, welche auf Wunsch des Kunden einen Teil eines Hauses verkaufen, mit der Abwicklung der Immobilientransaktion zu betrauen. Derartige Agenturen treten oft selbst als Käufer auf, werden gemäß ihres Anteils im Grundbuch eingetragen und beanspruchen daher auch das monatliche Nutzungsentgelt für sich.
Selbstverständlich hat der Hausbesitzer bei einem Teilverkauf die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt den verbliebenen Teil seiner Immobilie zu veräußern, wobei er möglicherweise eine ansehnliche Wertsteigerung des Objekts verbuchen kann.
Mit dem Teilverkauf sollte ein professioneller Makler beauftragt und der Hausanteil bzw. die Wohnung vor der Besichtigung durch den Käufer in einen attraktiven Zustand gebracht werden. Wurde eine Teilverkaufs-Agentur mit dem Verkauf beauftragt, so ist diese in der Regel ab sofort Miteigentümer der Liegenschaft, da der Besitzer den betreffenden Hausanteil direkt an die Agentur verkauft.
Die Agentur kümmert sich auch um die Vermarktung der Immobilie bei einem eventuell später stattfindenden Totalverkauf. In diesem Fall wird der erzielte Verkaufserlös für die restliche Immobilie dem ehemaligen Immobilienbesitzer oder dessen Erben abzüglich einer Pauschale für die Nebenkosten des Verkaufes im Wege einer sogenannten zweiten Auszahlung auf sein Konto überwiesen.
Fällt Spekulationssteuer an, wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen
Da es sich rechtlich gesehen, um einen normalen Immobilienverkauf handelt, wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen, fällt Spekulationssteuer nur dann an, wenn der Teilverkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb der Immobilie erfolgt. Deren Höhe richtet sich vor allem nach dem erzielten Verkaufserlös sowie dem anzuwendenden Steuersatz. Dieser errechnet sich aufgrund des durchschnittlichen Einkommens des nicht gewerblichen Verkäufers der Immobilie.
Die Steuerlast kann jedoch im Wege der jährlichen Steuererklärung durch bestimmte Posten (z. B. Kaufpreis, Nebengebühren, Grunderwerbssteuer) reduziert werden. Auch wird jener Anteil, der auf die verbliebenen eigenen Wohneinheiten entfällt, von der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen. Betrachtet man die steuerliche Komponente generell, so sinkt die Gesamtlast der Steuern und Abgaben, da sich durch den Teilverkauf eine Reduktion der Eigentumsanteile ergibt.
Wie läuft ein Teilverkauf im Detail ab?
Wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen möchten, ermittelt zunächst ein auf Immobilienbewertungen spezialisierter Gutachter den aktuellen Verkehrswert des zum Verkauf stehenden Hausteils bzw. der zu veräußernden Wohnung. Ist ein solventer Käufer gefunden, wird in der Regel ein auf Immobilienverkäufe spezialisierter Rechtsanwalt den Kaufvertrag verfassen. Wird kein Anwalt hinzugezogen, ist der Vertrag notariell zu beurkunden, ferner sind alle relevanten Eckdaten des Verkaufes im Grundbuch eintragen zu lassen.
Im Kaufvertrag werden unter anderem der Miteigentumsanteil des Teilkäufers sowie das monatlich für die Nutzung an den Käufer zu entrichtende Entgelt („Miete“) vermerkt. Sind Sie dabei, einen Teil eines Hauses zu verkaufen, ist vom Verkäufer eine Teilungserklärung (Erklärung des Immobilieneigentümers, dass das Eigentum an dem Objekt in mehrere Miteigentumsanteile aufgeteilt wird) abzugeben. Eine eventuell bereits vorher erstellte Teilungserklärung verliert dadurch ihre Gültigkeit.
Immobilienwert ermitteln, wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen
Die Nebenkosten, welche entstehen, wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen (Grunderwerbsteuer, Gerichts- sowie Notargebühren etc.) übernimmt usancengemäß der Käufer. Dabei ist zu beachten, dass – vor allem dann, wenn ein Anwalt mit der Abwicklung beauftragt wird – die Kaufnebenkosten bis zu 9 % des Kaufpreises betragen können. Allerdings werden diese beim Teilverkauf lediglich vom grundbücherlich festgelegten Miteigentumsanteil berechnet.
Hinweis: Die Berechnung des Verkehrswertes von jenem Teil eines Hauses, den Sie verkaufen, erfolgt in der Regel durch einen auf Immobilienbewertungen spezialisierten Sachverständigen.
Eine Beispielrechnung:
Gewünschter Sofortbetrag: 150.000 Euro
Verkehrswert der Immobilie …………. 700.000 Euro
Verkaufter Hausanteil …………………… 150.000 Euro
Restliches Immobilienvermögen…….550.000 Euro
Das monatliche Nutzungsentgelt beträgt für unser Beispiel 435 Euro (0,29 % von 150.000)
Nießbrauchrecht – was versteht man darunter?
Nießbrauch bezeichnet das nicht übertragbare und nicht vererbbare dingliche (gegenüber Dritten wirksame) Recht, aus einer fremden Sache, einem fremden Vermögen oder einem fremden Recht individuellen Nutzen zu ziehen (§ 100 BGB). Da ein Nießbrauchrecht auch für Miteigentumsanteile bestellt werden kann (Bruchteils-Nießbrauch), sowie auf einen bestimmten Fruchtgenuss, wie etwa Mieterträge, beschränkbar ist, ist dieses rechtliche Instrumentarium perfekt einsetzbar, wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen möchten oder müssen.
Gemäß § 104 BGB ist der Nießbrauchnehmer gegen eventuelle Beeinträchtigungen seines Rechts durch gesetzliche Bestimmungen genauso wirksam geschützt, wie der Immobilieneigentümer selbst. Damit ein bestelltes Nießbrauchrecht auf Dauer gültig ist, muss allerdings ein nachvollziehbares Grundgeschäft (Vermögensaufteilung von Gerichts wegen, Testament etc.) vorliegen, dessen Regelungen die Nießbrauchbestellung erfüllt oder der Nießbrauch zumindest zu dessen Umsetzung beiträgt.
So wird das Nießbrauchrecht rechtswirksam vereinbart
Dem Verkäufer wird im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eingetragen, wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen. Dadurch ist sichergestellt, dass dieser bis zu seinem Ableben in der Immobilie wohnen kann, allerdings hat er sich als Eigentümer auch um die Instandhaltung des Objekts zu kümmern. Für die Nutzung der bereits verkauften Anteile hat der neue Teileigentümer Anspruch auf ein monatliches Entgelt, welches rechtlich den Charakter einer Mietzahlung aufweist.
Bei Eheleuten ist zu empfehlen, das Nießbrauchrecht explizit für beide Ehepartner eintragen zu lassen, damit beim Tod eines Ehegatten sichergestellt ist, dass der andere Partner weiterhin in dem Zuhause bleiben kann. Endet die Nutzung des Verkäufers (z.B. durch Übertritt ins Heim oder Tod) und existiert kein Rechtsnachfolger (Erbe) des Nießbrauchers, wird die Immobilie unter behördlicher Aufsicht über einen Makler verkauft und der erzielte Erlös entsprechend der im Grundbuch vermerkten Anteile durch das Amtsgericht aufgeteilt.
Wie ist bei einer Eigentümergemeinschaft hinsichtlich des Teilverkaufes vorzugehen?
Sind mehrere Personen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, muss jeder eingetragene Eigentümer explizit zustimmen, wenn ein Teil eines Hauses zu verkaufen geplant ist. Sodann ist – sofern nicht schon geschehen – vom Verkäufer eine Teilungserklärung abzugeben, worauf die Eigentumsübertragung auf den Käufer im Grundbuch bei formaler und inhaltlicher Korrektheit sämtlicher Dokumente und Unterlagen vom Amtsgericht durch Aktualisierung der in Bruchteilen angegebenen Eigentumsanteile eingetragen wird.
Dabei ist zu beachten, dass jeder vom Teilverkauf betroffene Miteigentümer – also auch jeder eigenständige Wohnungseigentümer – sein Teileigentum in einem separaten Kaufvertrag an den Erwerber zu übertragen hat. Bei fünf Miteigentümern sind daher fünf Kaufverträge erforderlich, wenn man sich entschlossen hat, einen Teil eines Hauses zu verkaufen.
Rückkaufsrecht und Vertragsrücktritt – das ist zu beachten
Möchten Sie einen Teil eines Hauses verkaufen, so hat diese Transaktion rechtlich den Charakter eines normalen Immobilienverkaufs. Ein Rücktritt vom Vertrag ist daher nur möglich, wenn besonders berücksichtigungswürdige Gründe vorliegen, etwa ein arglistiges Verschweigen des tatsächlichen Zustandes der Immobilie durch den Verkäufer, den beauftragten Immobilienmakler oder – im Falle eines Teilverkaufes – durch die mit der Abwicklung des Verkaufes beauftragte Agentur.
Den legistischen Bestimmungen einer gewöhnlichen Immobilientransaktion folgend, besitzt der Verkäufer alle Pflichten und Rechte die naturgemäß, bzw. nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch aus dem Eigentumsbegriff hervorgehen. Insbesondere ist hier die Pflicht zur Instandhaltung zu nennen, was die Übernahme sämtlicher dadurch entstehender Kosten einschließt.
Wenn Sie einen Teil eines Hauses verkaufen möchten, ist der Teilkäufer laut zivilrechtlichem Kaufvertrag ein sogenannter stiller Teilhaber, welcher zwar den Nutzen des ihm gehörenden Anteils genießt, der aber für den Unterhalt der gesamten Immobilie nicht verantwortlich zeichnet. Da der Teilkäufer mit seinem Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen ist, kommt ihm rechtlich der Status eines Miteigentümers zu. Beide – sowohl Verkäufer als auch Käufer – sind durch die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen (insbesondere des BGB) hinsichtlich des Verkaufes von Immobilien ausreichend abgesichert.
Um die Erben des Verkäufers nicht vor vollendete Tatsachen zu stellen und Ihnen somit einen Rückkauf der vom Erblasser veräußerten Anteile zu ermöglichen, kann im Kaufvertrag ein Rückkaufsrecht für die Erben vereinbart werden. Der Teilkäufer hat in diesem Fall einer Rückübertragung seiner Miteigentumsanteile ohne Vorbehalte zuzustimmen, die Höhe des Rückkaufsbetrages richtet sich allerdings nach der aktuellen Situation am regionalen Immobilienmarkt. Eventuelle Wertsteigerungen, aber auch ein Preisverfall, werden somit berücksichtigt.
Fazit
Statistisch gesehen, besitzt jeder dritte deutsche Hausbesitzer über 65 Jahre außer seiner Immobilie kein weiteres Vermögen. Dieser Umstand hat bundesweit eine Reihe von Anbietern auf den Plan gerufen, welche Rentner dabei unterstützen wollen, deren „einzementiertes“ Immobilienvermögen zumindest teilweise in liquides Vermögen umzuwandeln. Dabei können die Gründe für einen kurzfristigen Finanzbedarf im Herbst des Lebens unterschiedlich sein. Vielleicht soll Kindern oder Enkeln ein Studium ermöglicht werden oder es steht ein Umzug in ein Seniorenheim bevor, dessen laufende Aufwendungen (vor allem private Anstalten verlangen ein ansehnliches monatliches Entgelt) von der Rente allein nicht gedeckt werden können.
Diese „Marktlücke“ möchten nun einige Anbieter schließen, indem diese die notwendigen finanziellen Mittel dadurch aufzubringen trachten, dass sie einen Teil eines Hauses verkaufen, idealerweise handelt es sich dabei um eine möglichst bezugsfertige Wohneinheit. Die Teilverkaufs-Agentur tritt dabei oft selbst als Käufer auf.
Obwohl man sich dadurch rechtlich einen Miteigentümer ins Boot holt, ist das Angebot durchaus verlockend, da die potentielle Fungibilität (jederzeitige Veräußerbarkeit) der Immobilie durch den Teilverkauf grundsätzlich erhöht wird. Nach der Wertermittlung durch einen beauftragten Gutachter wird ein Teil der Immobilie verkauft und der Betrag an den Verkäufer und Besitzer der restlichen Immobile ausbezahlt. Dieser erhält ein vertraglich fixiertes Nießbrauchrecht und kann daher im Haus zeitlich unbeschränkt wohnen bleiben, muss sich aber auch um den Unterhalt der Immobilie weiter kümmern und dadurch entstehende Kosten tragen.
Neben dem finanziellen Nutzen, über den jeder Immobilieneigentümer selbst entscheiden muss, stellt der Teilverkauf durch die strukturierte Vorgehensweise eine zusätzliche Option bei der gerichtlichen Verwertung von Immobilien dar, etwa im Zuge einer Scheidung, Erbschaft oder einer sonstigen Vermögensauseinandersetzung. Denn wenn ein Teil eines Hauses zu verkaufen ist, lässt dies zahlreiche Möglichkeiten der vertraglichen Ausgestaltung offen.